Das neue GEG für Eigentümer

Die EU will dem Energieverbrauch von Immobilien und dessen Konsequenzen Einhalt gebieten, um den Klimaschutz zu unterstützen: Demnach sind Gebäude für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und rund ein Drittel der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Als Teil ihrer Energieeffizienzziele hat die Bundesregierung daher beschlossen, den Wärmebedarf von Gebäuden bis 2050 um 80 Prozent zu reduzieren, der Bestand soll dann nahezu klimaneutral sein.

Bis 2050 sollen sämtliche Gebäude in der EU klimaneutral sein was im EU – Klimaschutzpaket “Fit for 55”-Paket vorgegeben ist.

Bestandsimmobilien:

• Der Energieverbrauch des Gebäudebestands der EU-Staaten soll bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent reduziert werden. Die Umsetzung kann durch die Mitgliedsstaaten unterschiedlich gestaltet werden, allerdings müssen 55 Prozent der Energieeinsparungen durch die Renovierung der energetisch ineffizientesten Gebäude erzielt werden.
• Der Energieverbrauch aller Nichtwohngebäude muss bis 2030 16 Prozent und bis 2033 26 Prozent niedriger sein als bei Gebäuden mit der schlechtesten Energieeffizienz.

Neubauten:
Alle Neubauten, auch öffentliche Einrichtungen, müssen bis 2030 emissionsfrei sein.

Solarpflicht:
Bei Neubau oder umfassender Modernisierung von bestehenden Wohngebäuden ist bereits in einigen Bundesländern vorgeschrieben.

Nach langem Ringen und vielen Anpassungen ist es nun soweit: Der Bundestag verabschiedete am 8. September 2023 das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Das Ziel: der Ausstieg aus Gas und Öl im Gebäudebereich und der Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizen, um den Klimaschutz zu fördern.

Bis 2045 soll Deutschland klimaneutral heizen.

Das GEG ist am 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Dann sollen neue Heizungen mit einem Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden, allerdings gilt das erst einmal nur für Neubauten in Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, eng gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. Für Neubauten außerhalb eines solchen Gebietes greift die Regel frühestens ab 2026.

Die Wärmeplanung soll festlegen, wo und welche Wärmenetze oder klimaneutrale Gasnetze gebaut oder wie sie ausgebaut werden können.

Dazu gibt es drei unterschiedliche Kategorien:

• Größere Städte (über 100.000 Einwohnern) müssen diese Pläne bis Mitte 2026 vorlegen
• Kleinere Städte (unter 100.000 Einwohnern) müssen die Pläne bis Mitte 2028 erstellen
• Gemeinden (unter 10.000 Einwohnern) können eine vereinfachte Wärmeplanungsverfahren durchführen. Und solange die Gemeinde noch keine kommunale Wärmeplanung erstellt hat, dürfen Eigentümer weiter Gas- und Ölheizungen einbauen, jedoch unter Berücksichtigung zeitlicher Fristen (s.u.).

Der Einbau von neuen Heizungen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie wird demnach je nach Größe der Stadt bis 2028 verpflichtend.

In Bestandsimmobilien können bis 2026 bzw. 2028 noch moderne Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden. Ab Januar 2024 gilt hier jedoch verpflichtend, vorab einen qualifizierten Berater hinzuzuziehen.

Nach dem neuen GEG dürfen auch weiterhin Heizungen installiert werden, die mit Öl oder Gas betrieben werden. Wichtig zu wissen: Ab 2029 müssen zunehmend erneuerbare Energien wie Biogas oder Wasserstoff beigemischt werden.

• 2029: mindestens 15 Prozent
• 2035: mindestens 30 Prozent
• 2040: mindestens 60 Prozent
• 2045:100 Prozent

Das gilt auch, wenn die zuständigen Kommunen (noch) keine Wärmeplanung sicherstellen.

„Es gibt keine sofortige Austauschpflicht für bestehende Heizungen“, so die Bundesregierung. Alle bestehenden Heizungen können also weiterbetrieben und repariert werden. Das gilt bis zum 31. Dezember 2044. Spätestens dann muss der Wechsel zu den erneuerbaren Energien zu 100 Prozent stattfinden.

Erleidet die Heizungsanlage jedoch einen Totalausfall und eine Neue muss eingebaut werden, gelten Übergangslösungen und Übergangsfristen:

Eine Übergangsfrist von fünf Jahren (bis zu 13 Jahre für Gasetagen-Heizungen) gilt beim Austausch der Heizungsanlage (für Bestandsgebäude). Vorübergehend ist auch die Installation einer gebrauchten Heizung mit fossilen Brennstoffen erlaubt. Wenn ein Anschluss an ein Wärmenetz geplant ist, beträgt die Übergangsfrist bis zu zehn Jahre. Nach der Frist muss jedoch auf eine Heizung mit 65 Prozent erneuerbare Energie umgestellt werden.

Ab 2045 dürfen keine Heizungen mehr mit Erdgas oder Heizöl betrieben werden.

Für den Heizungsaustausch gibt es umfangreiche Fördermittel vom Bund, gedeckelt auf maximal 70 Prozent und 21.000 Euro. Eine Grundförderung von 30 Prozent für den Wechsel von einer alten, fossilen Heizung zu einer neuen, klimafreundlichen Heizung ist geplant, unabhängig von der Heizungsart.

Bei einem jährlichen Einkommen von höchstens 40.000 Euro gibt es zusätzliche 30 Prozent Förderung.

Wer seine alte Heizung austauscht, obwohl es keine Pflicht dazu gibt, erhält bis 2028 einen „Geschwindigkeitsbonus“.

Zusätzlich zu den Fördermitteln stehen zinsgünstige Kredite für den Heizungstausch und steuerliche Vergünstigungen zur Verfügung.

Investiert ein Vermieter in eine klimafreundliche Heizung, darf er bis zu zehn Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung: Der Eigentümer hat staatliche Förderungen in Anspruch genommen und die Fördermittel werden von den umlegbaren Kosten abgezogen.

Wenn ein Vermieter dagegen auf staatliche Förderung verzichtet, darf er maximal acht Prozent der Kosten umlegen und die Miete darf höchstens um 50 Cent pro Quadratmeter steigen.